我省众多工业遗址如废旧锅炉房等位于城市主城区，是城市重要的闲置存量资源。以省会城市哈尔滨为例，目前小区内

闲置锅炉房外加配套用房数量远超1000处，不仅占用公共空间，与城区风貌格格不入，且年久失修，存在一定安全隐患。我省应以闲置低效空间保护、修复和再利用为切入点，把小区闲置锅炉房打造为具有新功能、新业态、新体验的特色便民场所，拓展城市活动场景、改善市容环境、丰富周边居民生活。

一、存在问题

（一）锅炉房土地性质及产权不清晰。锅炉房属于市政设施，土地性质为公共基础设施用地，转变为社区活动用房或商用，相当于改变土地用途，需要相关部门出具调整意见。虽然我省部分城市出台相关规定，确定政府所属部门、企事业单位等现有闲置锅炉房，无偿提供给社区作公益用房，但归属之争仍然存在。归属问题不清晰导致很多闲置锅炉房使用混乱，有的被个别企业或个人私下出租和出售牟利，存在消防安全隐患和国有资产流失风险。

（二）资金投入大，融资难。改造废旧锅炉房需要资金投入，包括建筑物地改造成本、设施采购，以及后期的维护和运营。虽然锅炉房改造可以使用维修基金，但不同小区的维修基金使用状况和剩余情况不同，且还需预留电梯、屋顶、外墙和无障碍设施等公共部分的维修用度，维修基金无法全部提取，因此融资是废旧锅炉房改造的核心关键问题。

（三）经营权和利益分配难。根据《中华人民共和国民法典》第二百八十一条规定：锅炉房属于配套设备用房，产权属于全体业主共有，因此改造审批需要获得全体业主或业主委员会同意，同时还要经过必要的政府行政主管部门的许可和批准才能获得经营权；后期产生的经营成本和利益分成也需要详细策划和论证，以确保风险和利润合理分配。因涉及面广、涉及人员较多，导致废旧锅炉房改造进度受到一定制约。

（四）改造要求高，协调难。居民对废旧锅炉房的改造用途难以达成共识，有很多关联矛盾需要解决。改造过程涉及很多技术难题，特别是在拆除旧设备和建筑结构改造时，既要最大限度地保留大型锅炉、机械设备和管道等设施的剩余价值，又要保证拆除、运输作业对建筑结构的最小破坏。由于建筑物使用功能由之前的动力生产功能变为居民生活功能，建筑结构和功能分区都要做出大面积改造，需要有经验的设计院和技术专家来解决，施工难度大，改造要求高。

二、对策建议

（一）明确用地性质及产权，合理改造利用有章可循。建立专班实地摸底调研，确定房屋所有权情况，评估房屋主体质量，测量使用面积，确定可改造程度等，取得一手详实的基本资料，为废弃锅炉房再利用提供基本数据保障。协调产权与使用权，召集省国资委、省规自委等相关部门、相关企业、街道等共同商讨锅炉房闲置空间改造利用工作，解决用地性质等核心问题；试点探索在不改变房屋性质和面积的前提下，改变锅炉房使用用途。在政策上进行改革创新，在我省《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的实施意见》基础上，建议出台废弃锅炉房改造细则，制定锅炉房腾退空间利用的负面清单，明确功能用途的允许使用方向和禁限；建立畅通的投诉和反应问题渠道，在相关政策规定约束下、在有关部门和居民的监督下合理改造利用。

（二）吸引社会力量参与，助力改造运营可持续发展。注重资源整合，积极吸收各方资本参与，建立健全社会力量参与的市场化机制，实现使用功能和投入资金的有效平衡。由街道引入社会资本，与具备投资、设计、运营等全链条业务能力的企业签订战略合作协议，利用改造后空间积极探寻合理盈利点，既让企业逐步收回成本，又补足老旧小区生活性服务业短板，实现群众满意、企业受益、政府中意。

（三）系统研究、统筹规划，多维度进行可行性分析。市场分析方面，了解区域市场需求，确定改造项目的潜在用途，包括工业展示、文化体育、餐饮商超、教育医疗、共享或绿色活动空间等；明确废旧锅炉房的改造用途，根据市场需求和社区需要选择最合适的项目类型。技术评估方面，评估锅炉房当前状态和潜在工程技术难题，制定详细设计计划，选择有经验的承包商和建筑队伍。财务分析方面，制定详细财务计划，包括成本估算、投资预算和收益预期，以确定项目可行性；评估现有资产价值，合法处置、合理分配。社区参与方面，充分采纳居民意见建议，废弃锅炉房再利用应一房一规划，多途径征集居民意见建议，努力协调解决问题，因需确定废弃锅炉房再利用方案。

（四）把握需求、因地制宜，提供一区一策改造方案。

一是针对文化底蕴丰富的老旧小区，将其锅炉房改造成为社区博物馆；二是针对文体氛围浓厚的老旧小区，将其锅炉房改造成为文化和创意中心、文体活动场地；三是针对位于商业区的老旧小区可鼓励商用，将其锅炉房改造成为集餐饮购物、休闲娱乐的商业综合体；四是针对学习意愿强或学校附近的老旧小区，将其锅炉房改造成为教育和培训中心、共享自习室、阅览室和图书馆；五是针对老年人多的老旧小区，将其锅炉房改造成为社区休闲康养中心或社区食堂。